局各機(jī)關(guān)股室、局直各單位、各自然資源和規(guī)劃所：

為全面貫徹黨的二十大精神，落實(shí)省、市穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的有關(guān)要求，通過(guò)實(shí)施符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律和產(chǎn)業(yè)生命周期的工業(yè)用地供應(yīng)制度，提升土地資源利用效率，推進(jìn)工業(yè)用地供應(yīng)由出讓為主向租賃、出讓并重轉(zhuǎn)變，切實(shí)降低用地成本，根據(jù)《自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》(自然資發(fā)〔2022〕201號(hào))要求，現(xiàn)就實(shí)施工業(yè)用地靈活供應(yīng)有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、明確概念內(nèi)涵，合理選擇供應(yīng)方式

按照產(chǎn)業(yè)用地準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和投入產(chǎn)出要求，確定工業(yè)用地各類供應(yīng)方式的適用對(duì)象，在供應(yīng)工業(yè)用地時(shí)，除采取現(xiàn)有工業(yè)用地供應(yīng)方式外，可以靈活選擇長(zhǎng)期租賃、先租后讓和彈性出讓等方式。長(zhǎng)期租賃，是指整宗土地在整個(gè)合同期內(nèi)均以租賃方式使用，并由土地使用權(quán)人按合同約定支付年租金的供應(yīng)方式先租后讓，是指供地方供地時(shí)設(shè)定一定期限的租賃期，按照公開(kāi)程序確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人，先以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目達(dá)到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。彈性年期出讓，是指整宗土地以低于工業(yè)用地法定出讓最高年限50年出讓的供應(yīng)方式。

二、準(zhǔn)確把握政策，規(guī)范士地供應(yīng)程序

在確保土地市場(chǎng)公平公正公開(kāi)的前提下，推進(jìn)工業(yè)用地帶條件招標(biāo)拍賣掛牌出讓(租賃)，可將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求納入供地條件。

(一) 規(guī)范供應(yīng)方式

采取長(zhǎng)期租賃的，可采取協(xié)議方式進(jìn)行供應(yīng)，也可由自然資源交易中心組織掛牌，在20天公告期結(jié)束時(shí)只有一個(gè)申請(qǐng)人符合競(jìng)買資格和竟得條件的，直接確定其為竟得人，申請(qǐng)人多于一個(gè)的，通過(guò)競(jìng)價(jià)確定竟得人。

采取先租后讓的，租賃和出讓一并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌在組織掛牌前期應(yīng)明晰租賃期限、租賃轉(zhuǎn)出讓的條件，以及租賃階段解除合同時(shí)地上建筑物和其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一并向社會(huì)公告。參照招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序確定竟得人，簽訂國(guó)有建設(shè)用地租賃合同。租賃期屆滿符合轉(zhuǎn)出讓條件后，與土地使用者直接簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

采取彈性年期出讓的，按照招標(biāo)拍賣掛牌出讓的部門(mén)規(guī)章和操作規(guī)范實(shí)施。

(二)明確供應(yīng)年限

1.長(zhǎng)期租賃期限不低于5年，不超過(guò)20年，期滿可續(xù)期首期和續(xù)期年限合計(jì)不得超過(guò)工業(yè)用地出讓法定最高年限50年;

2.以先租后讓租賃期不超過(guò)5年，租讓年期之和不超過(guò)法定最高年限50年。鼓勵(lì)在出讓階段實(shí)施彈性年期出讓年期不超過(guò)30年。

(三) 價(jià)格標(biāo)底計(jì)算方法及支付方式

在不同供應(yīng)方式折算到最高年期土地價(jià)格基本均衡的前提下，明確價(jià)格(租金)標(biāo)底。工業(yè)用地的價(jià)格(租金)不得低于工業(yè)用地的成本價(jià) (租)。

1.采取長(zhǎng)期租賃的，租賃期間租金不調(diào)整的，按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓價(jià)格的2%確定年租金標(biāo)底。成交后，一次性繳納租金;租金調(diào)整的，按該宗地50年工業(yè)用地出讓價(jià)格的2%確定首期年租金標(biāo)底，租金調(diào)整周期不得低于5年，以后各期租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)屆時(shí)土地出讓價(jià)格或土地價(jià)格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%，首期和以后各期租金均一次性繳納。

2.采取先租后讓的，租賃期租金、出讓期出讓金的標(biāo)底按照租賃期、出讓期與最高年期的比值進(jìn)行年期修正確定，即:租賃期租金 (出讓期出讓金) =租賃年期 (出讓年期)/50x50年出讓價(jià))。轉(zhuǎn)出讓后，已交租金沖抵出讓價(jià)款。租讓年期之和不超過(guò)法定最高出讓年限。鼓勵(lì)在出讓階段實(shí)行彈性年期。租賃期租金需一次性繳納，出讓金在轉(zhuǎn)出讓時(shí)一次性繳納。

3.采取彈性出讓的，出讓價(jià)格標(biāo)底按不低于彈性年期與最高年期的比值進(jìn)行年期修正。即:起始價(jià)=(彈性出讓年期/50)x50年出讓價(jià)。工業(yè)用地彈性出讓的土地出讓價(jià)款按最終成交價(jià)確定。出讓金最多分兩期支付，且分期時(shí)限不得超過(guò)一年。

(四) 明晰土地使用權(quán)權(quán)能

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人按照合同約定依法繳納土地租金或全部土地出讓金后，可申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。其中，采用租賃方式供應(yīng)的，在辦理首次、轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記時(shí)，應(yīng)審查截至登記時(shí)點(diǎn)土地租金是否已繳齊，并收取相關(guān)繳納憑證。

1.以租賃方式供應(yīng)的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)局審批同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。轉(zhuǎn)讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給受讓人，再與受讓人重新簽訂國(guó)有土地租賃合同;轉(zhuǎn)租的，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人應(yīng)履行租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在工業(yè)用地最高出讓年期內(nèi)，租賃期屆滿，在滿足合同約定續(xù)租條件的情況下，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)租應(yīng)予以批準(zhǔn)，續(xù)期租金應(yīng)在初期合同中約定。

2.以先租后讓方式供應(yīng)的，租賃期內(nèi)承租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在完成開(kāi)發(fā)建設(shè)前不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。轉(zhuǎn)出讓后，享有出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能。

3.以彈性出讓方式供應(yīng)的，除合同另有約定外，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。出讓年期屆滿，符合法定及合同約定續(xù)期條件的，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，應(yīng)予以批準(zhǔn)。

三、落實(shí)履約監(jiān)管，保障企業(yè)合法權(quán)益

(一)完善履約監(jiān)管內(nèi)容

工業(yè)用地掛牌成交后，在與摘牌人簽訂租賃或出讓合同的同時(shí)，各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為合同履約監(jiān)管責(zé)任方，與用地單位簽訂履約監(jiān)管協(xié)議。重點(diǎn)明確用地期限內(nèi)的投資強(qiáng)度、畝均投資產(chǎn)出、畝均稅收等指標(biāo)，以及用地單位未達(dá)到投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)退出用地的要求和條件等。

鼓勵(lì)和扶持工業(yè)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，在符合規(guī)劃不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

企業(yè)依法取得土地后，未經(jīng)屬地政府同意和違反合同約定，不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。

(二) 保障企業(yè)合法權(quán)益

1.租賃用地和出讓用地一樣，都是法定的國(guó)有土地有償使用方式，享有同樣的權(quán)利，可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。各部門(mén)要積極作為，及時(shí)為承租企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依法保障租賃土地的合法權(quán)益，滿足承租企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上的各項(xiàng)合法需求。

2.工業(yè)用地租賃或出讓合同期限屆滿前，除因社會(huì)公共利益需要外，不得提前收回土地使用權(quán)。因社會(huì)公共利益需要，確需提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并給予承租企業(yè)補(bǔ)償。

陽(yáng)新縣自然資源和規(guī)劃局

2023年3月30日